大家好，我是板凳！
今天咱们唠唠农村宅基地的新风向——2026年中央一号文件刚发布，里头一句“严查严防违法违规购买农房宅基地”直接冲上热搜。
不少老乡在后台问：是不是政策收紧了？城里亲戚还能不能来村里盖房？闲置的老屋咋处理？
板凳翻遍了新华社、农业农村部的官方文件，结合各地实际，给大伙儿掰扯清楚：这次“严查”到底查什么、对咱老百姓有啥影响、以及那些“擦边球”交易还能不能打。
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1 信号升级：从“不允许”到“严查严防”，红线更硬了
先看文件原话：“强化农村宅基地和农民建房审批管理，严查严防违法违规购买农房宅基地”。
对比2025年“不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地”的表述，今年这“严查严防”四个字，力度明显加码——从“划红线”变成“派警察”，意味着违规交易不仅不被认可，还要面临查处、整改甚至拆除。
为啥这么严？农业农村部部长韩俊早就定调：宅基地是集体给成员的“福利”，非本集体成员无权取得、不能变相取得，坚决不能开口子。这些年，个别城里人下乡买地建别墅、退休干部回村占宅基，甚至村干部私下倒卖，这些乱象都在整治范围内。
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2 重点抓哪3件事？一张清单看懂“能”与“不能”
第1件事：严禁“外来户”买地建房，谁碰谁吃亏
板凳提醒：那些“以租代售”“永久租赁”的套路，租期超过20年就算变相买卖，超期部分无效！
第2件事：强化建房审批，杜绝“未批先建”
以前有些老乡觉得“自家地随便盖”，现在不行了——必须先拿《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，否则算违建。
四川多营镇已经试点“一窗受理、联合踏勘”，专人帮跑审批，老乡不用再折腾。但前提是：符合“一户一宅”、不超面积、不占基本农田。
第3件事：盘活闲置房，但必须“合规流转”
老屋空着能干啥？政策开了两扇门：
关键点：房子可以租、可以合作，但宅基地所有权永远归集体，卖地权绝对不行！
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3 老百姓最关心的5个问题，官方答案来了
Q1：城里儿子能继承老家宅基地吗？
能继承地上房屋，但宅基地不能单独继承。房子垮了，地就收回集体。
Q2：夫妻一方是城里户口，能在村里建房吗？
只要另一方是本村成员，且符合“一户一宅”，可以申请建房。但房产证只能登记在村民名下。
Q3：历史遗留的“一户多宅”咋处理？
政策不搞“一刀切”——如果多宅面积总和没超标，可以按一处宅基确权；超标部分，一般允许有偿退出或暂缓处理。
Q4：进城落户了，老家宅基地必须退吗？
不用！文件明确：依法维护进城落户农民的土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权。退不退出，全凭自愿，还能探索有偿退出办法。
Q5：村干部说要“统一规划”，能强拆我房子吗？
严禁！文件强调“避免政策执行‘一刀切’、层层加码”。拆违必须依法依规，合法农房受保护。
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4 地方实践：浙江张村的“民宿合作社”为啥能成功？
浙江张村不少年轻人进城，老房闲置。村里成立“民宿合作社”，农户以房屋入股，合作社统一改造运营，发展乡村旅游。
关键操作：
板凳点评：这路子既盘活了闲置资源，又守住了宅基地集体所有的底线——政策不是卡脖子，而是划跑道。
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5 风险提示：这些“坑”千万别踩
一句话：凡是绕过“集体所有权”和“成员资格”的操作，都是雷区。
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板凳观察：宅基地严管背后，是乡村价值的重估
这轮政策收紧，表面看是“堵漏洞”，深层却是乡村资产价值的觉醒——宅基地不再是“白给的地”，而是农民手里沉睡的产权。严查违规交易，恰恰是为了防止资本低价收割这份权益。
当城里人向往田园、农民渴望变现，政策在中间划出的红线，其实是在喊话：农村不是法外之地，乡村振兴也不是“拆旧建新”的生意。它要的是集体有收益、农民有保障、乡村有生机。
或许，真正的变革不在于“能不能买卖”，而在于如何让宅基地在“集体所有”的框架下，长出租赁、入股、合作这些新枝，让农民分享土地增值的红利，而不是一次卖断的快钱。
互动话题：你家有闲置老屋吗？打算出租还是合作开发？评论区聊聊你的想法！
（板凳数据来源：新华社、农业农村部、自然资源部等官方文件）
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免责声明：本文内容基于2026年中央一号文件及相关部门公开解读，旨在提供政策信息参考，不构成任何法律或投资建议。宅基地具体操作请咨询当地农业农村部门，并以最新官方文件为准。
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