03-02-2026

　　整体楼价已经扭转连跌三年的颓势，去年整体楼市显着回升，楼价亦终于迎来升幅，不过按政府差饷物业估价署的私人住宅楼价指数来计算，最新报298.6点，较11月的297.9点再升0.23%，私人住宅楼价指数已经连续7个月上升，不过如果以全年楼价升幅来看，原来去年楼价只是轻微上升3.25%，情况就等同于笔者两个月前所言，目前楼市已进入「慢牛行情」，楼市进入缓慢增长的状态，指数长期缓步上升，短暂有起伏但稳步上行的牛市阶段。当然整体楼价指数其实只是一个市况的参考，尽管整体楼价指数只是轻微回升，不过实际上近期市场上接连录得多宗投资者短期获利的个案，一般楼价升幅亦高达一至两成，个别屋苑实质升幅更为显着，其中以黄大仙单幢屋苑百利轩的一宗成交最为显着，业主于去年9月购入单位，日前再将单位售出，短短四个月之间楼价升幅达18.5%，升幅的显着是远远跑赢大市，相信大家亦明白楼价指数是计算上是有一定的限制，其实政府公布数据时亦表明，指数未必能充分显示出市场转变的幅度，加上指数涵盖范围较大，整体转变幅度往往较细。再者市场上除政府官方的私人住宅楼价指数外，亦有其他楼价指数作参考，其中包括由香港大学房地产及建设系编制的房地产价格指数(简称港大房产指数HKU-REIS)，不过有关指数较为滞后，最新今个月公布亦只是反映去年11月住宅价格，按港大房产指数去年首11个月楼价升幅已接近6%，相信全年楼价升幅会达至7至8%，此外指数亦包括分区住宅价格指数，其中港岛区的升幅明显较为显着，按年升幅已达7%，新界区楼价却明显跑输大市，最新按年升幅只有0.9%，此外港大指数亦有分开豪宅及细价楼指数，数据反映去年豪宅升幅远高于细价楼，豪宅指数按年升幅高达14.5%，而细价楼的升幅却只有3.4%。总括而言，不同的楼价指数有助读者更了解楼市走势的变化，整体而言，去年楼市价量齐升，但整体交投较集中于一手新盘的成交，一手注册占整体住宅交投的三成以上，创自2019年以来的六年新高，换言之目前楼市由一手发展商主导，而随着新盘库存减少，近月发展商已逐步将新盘价格调高，「加价减佣」或许会成为今年新盘市场的新常态，新盘价格调高、低息环境持续，供平过租的推动下，相信今年楼价升幅肯定会较去年扩大，全年楼价升幅或会达至双位数字。笔者：世纪21香港有限公司行政总裁吴启民