按国家《物业服务收费管理办法》，物业费（包干制）= 服务成本+税费+物业利润；核心是下面9项服务成本 ：

　　一、人员费用（大头）

　　- 物业所有员工：保安、保洁、维修、客服、管理等

　　- 工资、社保、公积金、福利费、服装费

　　二、公共部位/设施日常运维（含电梯、消防）

　　- 共用部位：外墙、楼道、门厅、屋顶、楼梯间

　　- 共用设施：电梯、水泵、消防、监控、路灯、门禁、健身器材、给排水管网

　　- 日常巡检、保养、小修、基础能耗（电梯/照明/水泵电费）

　　- 不含：大修、中修、更新改造（走专项维修资金）

　　三、公共区域清洁

　　- 楼道、电梯、大堂、道路、广场、绿化带清扫

　　- 生活垃圾收集清运、公共消杀、化粪池清理、管道疏通

　　- 不含：装修垃圾（一般单独收费）

　　四、绿化养护

　　- 浇水、施肥、修剪、除虫、补种、绿化工具维护

　　五、公共秩序与安全

　　- 门岗值守、外来人车登记、园区巡逻、车辆停放管理、应急处置

　　六、物业办公与折旧

　　- 办公费、固定资产折旧（办公设备、工具等）

　　七、公共责任保险

　　- 共用部位/设施的公众责任险费用

　　八、其他（经业主同意）

　　- 如代收代缴、节日布置、增值服务等

　　特别提醒（别被乱收费）

　　- 电梯费、公共照明电费已含在物业费，不得再单独收

　　- 地下车库公共通道、照明、消防、监控等纳入物业费，不得重复分摊

　　- 家里水管、电路、门窗维修不含，属业主自费

　　需要我把这些整理成一份“物业费自查清单”，方便你对照物业收费明细核对吗？