据网上房地产统计，截至1月31日，1月上海二手房累计成交22834套，同比2025年1月成交的18387套，上涨4447套，涨幅24.18%。从1月二手房成交日历来看，共有7个交易日单日成交破千，前半月（15天）日均成交652.5套，后半月（16天）日均成交805.82套。这也是上海二手房成交量继2025年11月站上2.2万套后，已连续三个月站稳2.2万套。

　　有人将其解读为楼市回暖，但更有可能，这是“乍暖还寒”。

　　首先这个状态并不是什么新闻，最近两三个月内都是如此，而且如果与12月比，12月有22961套，环比反而下降0.5%，虽然不是多显著，但自然也不能说未来真的有多大的势头继续增长，并回归到房地产景气的样子。景气的样子是什么样的？16年的时候有7个月成交量都在3万套以上，最低的一个月也成交了25,000套。

　　然后就是单价，现在的单价仍然是2017年以前的水平，25年的单价是公寓房37993元每平米，17年都已经有38,400多元每平米。最新的单价是多少？根据上海市房地产经纪行业协会的数据，经他们手的交易总量在611.63亿元，交易面积是166.85万平方米，所以一平均，单价是36657.5元一平米，反而比25年低一点，这还要考虑里面有相当一部分是别墅，拉高了协会的数值。所以这是很奇怪的：交易上涨，价格却不变，甚至下跌。

　　因此总结起来很有可能是，很多人在集体抛售着房产。当然这只是一个猜测。

　　而且总体而言，或许会出现跌幅的下降，甚至会有微小的上升，但大趋势是不会变的。决定房地产价格的根本因素，是人口、经济环境、城市化以及居民的杠杆率。而这几方面其实都不足以支撑未来房地产有大的上涨。

　　人口方面，我想大家应该都看过相关的数据，今年是建国以来第1次出生人口跌破900万，甚至连800万都被击穿，只有792万，这只相当于00年左右的大致一半。事实上，经过计算，中国的每个女性平均要抚养2.1个孩子，才能保证我们的人口不再负增长。所以可以预料到，未来购房的需求是慢慢萎缩的。

　　经济环境大家可以相信自己的直观感受，城市化这方面基本上已经叫停了大规模的城市扩建，各个城市所忙的其实都只是把已有的项目大致完成而已，“摊大饼”集中建设新城区的年代已经过去了。

　　然后就是杠杆率。.我们先简单解释一下这个很常见的金融名词。

　　我们来看这样的一个例子：比如说现在有一个投资，每投进去100万能挣来10万，也就是说拥有10%的收益率，张三现在手里有200万，于是他把这200万用来做这个投资，我们将之称为方案A，最终获得220万，盈利20万，取得了10%的收益率，这是显然的。但现在张三如果额外借了100万，利息5%，连带自己手里的100万，总共200万都拿过去做这个投资，我们将之称为方案B，那他现在取得的收益是200×10%=20万，再减去100×5%等于5万的利息，最终有115万，取得15%的收益率。

　　事情从这里就开始变得有意思，张三投进去的自己的钱收益率提高了，因为那借来的100万刨去利息所带来的5万的收入，没有动用任何张三自己的资金。这也就意味着，如果张三还是拿200万自己的钱投入，按照这个方案，他已经能挣30万了。所以我们得到一个重要结论：通过借贷可以提升自己资产的利用率和收益率。

　　当然，我们也可以极端一点：张三从外面借了200万，也是5%的利率，自己一分都不出去做这个投资，我们称之为方案C，那他现在能取得10万的收益，而因为没有用自己一分钱，所以张三自己资金的收益率能达到正无穷，换言之是在空手套白狼，他只需要能拥有一个借出200万的信用就可以。

　　我们回归到之前的结论，使用贷款可以提升自己资产的利用率和收益率，这种行为被我们定义为杠杆。当然，杠杆是可以量化的，自己的资产和使用的贷款之间存在着一个比值，来衡量我们究竟使用贷款使用到了什么程度，拿个人的负债除以总资产，便是个人的杠杆率。

　　那接下来就是，杠杆率是越高越好吗？答曰显然不是，杠杆对于投资效果的放大作用，对于盈利和亏损都是有的。高杠杆固然意味着可能有更高的收益。但也可能意味着有更大的亏损。比如说前面的ABC3种投资方案，假设现在这个投资出了问题，损失10%，那我们再看经过这三个方案后，张三还能剩多少钱：A方案中张三还剩180万，B方案中，张三自己的钱的一部分损失了10万，借贷的那一部分也损失了10万，再算上贷款利率，则亏损25万。而如果按照C方案，张三根本没有自己的钱，则他搞完这个投资后，要损失30万。所以高杠杆下，张三也意味着最大的损失。

　　由此我们便能明白，究竟在什么情况下，我们要加杠杆，而又在什么情况下要减杠杆：如果我们对前景看得好，觉得这笔投资有大概率是能成功的，就不妨加加杠杆冒冒险，但如果担心风险，就应该主动降低杠杆。

　　2025年全年，中国住户贷款是自2005年以来的最低值，4471亿元，平摊到每个人头上，相当于每个人才增加差不多300多块钱的贷款。到了2025年四季度末，中国居民杠杆率下降至59.4%，虽然在历史上看仍高，但正在以每个季度下降一个百分点的速度去杠杆 - 2025年二季度末时居民部门杠杆率为61.1%、三季度末时为60.4%，四季度末时来到了59.4%。

　　所以结论就是，民众贷款的意愿是在下降的，由此承担大额的贷款去买房，也变得不太可能。

　　经济学当然不可能出现像物理数学那样线性的曲线，说是下跌，其实一定是偶尔有涨势有波动的，只不过是大趋势是向下而已。所以研究这些问题，关键是要抓大放小，不要在一个局部死盯着。找准最宏观的几个因素，抓住大趋势，其实就可以了。

　　~the end~