谁能想到，杭州“十城门”内、老杭州们最认可的硬核地段的顶级豪宅绿城凤起潮鸣，起拍单价“7字头”，竟然流拍了！

　　图源：法拍平台

　　近期，凤起潮鸣一套建筑面积272.07㎡的2楼法拍房源（带2个车位），以2043.87万元起拍，若剔除两个车位的价格，房子本身的实际起拍单价只有7.2万元~7.3万元左右。然而，这套房子虽然吸引了2万多人次围观，最终却因为无人报名而流拍。

　　图源：法拍平台

　　这让网友们感叹不已。毕竟，凤起潮鸣作为杭州市中心的标杆作品，曾经是杭州楼面价最贵的住宅，保持了8年的“杭州单价地王”纪录，直到2024年10月纪录才被打破。2018年，凤起潮鸣开盘均价高达79800元/㎡，精装标准达到9800元/㎡，铝板+大面玻璃的经典外立面，豪宅气质一览无余。

　　图源：法拍平台

　　在法拍市场上，此前凤起潮鸣仅拍卖过一套住宅房源，那是2021年6月，杭州楼市正处于牛市的尾声，跟今天这套法拍房同楼幢同单元的一套建筑面积147.24㎡的5楼房源，经过423轮激烈鏖战，最终以1851万元成交，折合单价约12.57万元。

　　5年时间，同楼幢同单元的法拍房源，单价为何竟然相差了5万元？

　　因为小区规模不算大，凤起潮鸣的业主们历来惜售。从贝壳找房数据来看，目前凤起潮鸣有11套住宅房源挂牌在售，挂牌单价基本都在10万~15万元/㎡。从成交情况看，凤起潮鸣已经将近1年没有成交，上一次成交案例发生在2025年1月，当时有一套房源以10.59万元/㎡成交。

　　因此，今天这套法拍房源的流拍单价，相比市场价也是明显偏低的。

　　对此，业内人士认为，这跟这套房子是低楼层房源有很大关系。根据法拍公告，这套房子位于7幢，该楼幢沿环城东路，离环城东路和凤起路立交桥较近，有一定的噪音影响；而且楼层是2楼，几乎看不到贴沙河河景。

　　事实上，在当下的楼市，购房者对于“优质房产”的定义越来越细化。以前，优质房产的概念可能是好板块，后来是精确到好楼盘，如今则是细化到楼幢和楼层——靠高架的房源、低楼层的房源、没有江景河景的房源、靠近小区大门口的房源等等，都可能被视为有缺陷，而遭购房者的冷待。

　　此外，除了具体房源的问题，今天这套法拍房流拍，也跟当前杭州豪宅市场越来越卷有关系。

　　去年年底到今年以来，武林广场、南星桥、申花等传统改善板块有多套老牌豪宅被法拍，最后成交价格都有点差强人意。究其原因，是这些上一代的豪宅已经带有明显的“过时感”，户型设计、公区配套、科技含量等方面，相比如今的不限价豪宅显然有点落伍了。

　　而且，虽然当初凤起潮鸣以杭州“老十城门”内的稀缺地段而著称，但随着杭州城市扩张、多中心发展，新兴板块不断崛起，传统改善板块的优势在下降。

　　不过，豪宅法拍房的拍卖，往往具有很强的戏剧性。很多房源一拍时无人问津，是因为意向竞买人认为起拍价过高，等待二拍降低起拍价后再出手。而二拍最终成交价格高于一拍流拍价的情况也时有发生。