2026年2月3日，中共中央、国务院发布《关于锚定农业农村现代化扎实推进乡村全面振兴的意见》，这份“十五五”开局之年的中央一号文件，对农村宅基地管理作出进一步明确规定。

　　文件从“禁止城镇居民到农村购买农房、宅基地”升级为“强化审批环节，严查严防违法违规购买农房宅基地”，监管力度持续加大，也让不少此前对农村宅基地抱有幻想的城镇居民，看清了政策红线。

　　一、城镇居民“下乡买地”的旧幻想，彻底被打破

　　过去几年，不少城镇居民看到农村地价相对较低、环境宜居，便动起了回村占地盖房的心思。一些早年进城务工、把户口迁走的非农业户口人员，希望回到原籍，通过亲戚转让、私下协议等方式，获取农村宅基地使用权。起初，部分地区监管相对宽松，有人通过简单协议支付现金，转让闲置宅基地；有人雇工运建材，修缮老屋甚至翻建成小院；还有人出租宅基地开农家乐，或直接卖掉换钱。

　　在一些地方，多占宅基地、变相建别墅的现象一度出现。不少人觉得有机可乘，认为只要签了协议、付了钱，就能长期占有农村宅基地。但这种行为本身就不符合宅基地的属性定位，也与国家政策导向相悖。

　　宅基地属于农村集体经济组织成员的福利性保障，其核心功能是保障本村村民的基本居住需求，而非市场化的商品。非集体经济组织成员，本就无权取得或变相取得宅基地使用权。城镇居民购买农村宅基地的行为，从一开始就缺乏合法依据，相关合同也不受法律保护。

　　2026年中央一号文件的出台，进一步划清了政策红线。文件明确，城镇居民购买农村宅基地的行为属于违法违规，所签合同无效，地上建筑甚至可能被认定为违建。这意味着，此前通过私下交易获取的农村宅基地，不仅无法获得合法身份，还可能面临被拆除、收回的风险。

　　二、从“禁止”到“严查严防”，监管力度持续升级

　　对比2025年中央一号文件中“不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地”的提法，2026年的表述从“禁止”转向“严查严防”，这并非简单的文字调整，而是监管力度的实质性升级。

　　过去，政策更多是从原则上明确禁止，对违规行为的查处力度相对有限。而2026年的文件，强调“强化审批环节”，意味着从源头加强管控，任何涉及宅基地流转、建设的行为，都必须经过严格审批，不符合条件的申请将被直接驳回。同时，“严查严防”也表明，相关部门将加大执法力度，对违法违规购买宅基地、建设农房的行为，发现一起、查处一起，绝不姑息。

　　这一变化背后，是国家对农村宅基地管理的思路更加清晰。宅基地不仅是农民的安身立命之本，也是乡村振兴的重要资源。如果任由城镇居民下乡买地建房，不仅会挤占本应属于本村村民的宅基地资源，影响农民的居住权益，还可能导致农村土地资源流失，破坏乡村治理秩序。

　　从全国范围来看，宅基地管理的收紧并非孤立事件。近年来，各地陆续开展宅基地确权登记、违法占地整治等工作，目的就是规范宅基地使用，保障农民合法权益。2026年中央一号文件的规定，是对这一趋势的延续和强化，也为各地执法提供了更明确的依据。

　　三、宅基地的本质：保障本村村民，而非市场化商品

　　要理解中央一号文件的规定，首先要明确宅基地的本质属性。宅基地是农村集体经济组织分配给本村成员用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，具有福利性和保障性。

　　这种福利性体现在，宅基地的分配以“本村村民”为前提，只有具备本村集体经济组织成员资格的人，才能依法申请宅基地，且申请面积、用途都有严格限制。其核心功能是保障村民的基本居住需求，而非用于盈利或市场化交易。

　　因此，宅基地的流转也受到严格限制。根据相关法律规定，宅基地使用权的转让，只能在本集体经济组织内部进行，且受让方必须符合宅基地申请条件。城镇居民不具备本村集体经济组织成员资格，自然无法通过转让、购买等方式取得宅基地使用权。

　　一些人可能会问，既然不能买，那能不能通过租赁的方式长期使用农村宅基地？需要明确的是，即使是租赁，也必须符合相关规定。租赁期限不得超过法律规定的上限，且不能改变宅基地的用途，更不能通过租赁变相取得宅基地使用权。如果租赁协议中包含“永久使用”“变相转让”等条款，同样可能被认定为无效。

　　四、城镇居民的正确选择：合法合规参与乡村发展

　　对于城镇居民而言，2026年中央一号文件的规定，并非完全切断了参与乡村发展的路径，而是明确了合法合规的边界。在不触碰宅基地红线的前提下，城镇居民依然可以通过多种方式，参与乡村建设，享受乡村发展的红利。

　　首先，可以通过租赁农村闲置房屋，发展乡村旅游、民宿等产业。不少农村地区有大量闲置的农房，城镇居民可以与村集体或村民签订合法的租赁协议，将闲置房屋改造为民宿、农家乐等，既盘活了农村闲置资源，也为乡村发展注入了活力。需要注意的是，租赁期限、改造方案等都必须符合当地规定，不能擅自改变房屋结构或用途。

　　其次，可以通过入股、合作等方式，参与农村集体经济项目。一些地方的村集体成立了合作社，发展特色种植、养殖、农产品加工等产业，城镇居民可以通过资金入股、技术入股等方式，参与项目运营，分享产业发展收益。这种方式不仅合法合规，还能带动农民增收，实现互利共赢。

　　此外，还可以通过公益捐赠、志愿服务等方式，支持乡村教育、医疗、文化等事业发展。不少城镇居民有专业技能和资源，通过参与乡村公益事业，既能为乡村发展贡献力量，也能实现自身价值。

　　需要强调的是，无论选择哪种方式，都必须遵守国家法律法规和地方政策，尊重农村集体经济组织和村民的意愿，不能以牺牲农民利益为代价，谋取个人私利。

　　五、对农村的意义：守住底线，助力乡村振兴

　　中央一号文件对农村宅基地管理的收紧，不仅是为了规范市场秩序，更是为了守住乡村振兴的底线，保障农民的根本利益。

　　一方面，严格管控城镇居民购买宅基地，能够避免农村土地资源流失，确保宅基地优先用于保障本村村民的居住需求。在人口向城镇集中的背景下，部分农村地区出现了空心化现象，但宅基地依然是农民的“根”，是他们返乡养老、应对风险的重要保障。守住宅基地红线，就是守住农民的基本权益，守住乡村振兴的根基。

　　另一方面，规范宅基地管理，能够为乡村振兴腾出更多空间。过去，一些地方的宅基地管理混乱，多占、乱建现象突出，不仅浪费了土地资源，也影响了乡村规划和建设。通过严查严防违法违规行为，能够清理整治闲置宅基地和违法建筑，优化农村土地利用结构，为乡村产业发展、基础设施建设腾出空间。

　　同时，宅基地管理的规范化，也有助于提升乡村治理水平。明确的政策红线，能够减少因宅基地流转引发的矛盾纠纷，维护农村社会稳定。村集体和村民也能更加清晰地认识到宅基地的属性和用途，自觉遵守相关规定，形成良好的乡村治理秩序。

　　你身边是否有城镇居民试图购买农村宅基地的情况？你认为在不触碰政策红线的前提下，还有哪些合法合规的方式可以参与乡村发展？欢迎在评论区留言分享。持续关注本账号，获取更多最新的民生政策解读和实用办事指南。

　　免责声明：本文内容基于2026年中央一号文件及相关政策整理，具体实施细则以当地政府部门最新通知为准。本文仅作政策解读参考，不构成任何投资或法律建议。