针对物业催缴物业费却未达标服务的情况，这份书面复函聚焦“先核服务、再谈缴费”的核心逻辑，既保留合法维权依据，又倒逼物业履行义务，语言专业且态度明确，可直接修改使用。

　　关于物业费催缴及要求核查服务质量的复函

　　[物业公司全称]：

　　贵司于[XXXX年XX月XX日]张贴的《物业费催缴通知单》（编号：XXX）已收悉。现就催缴事宜及贵司提供的物业服务质量相关问题，正式复函如下：

　　一、关于物业费缴纳的前提说明

　　依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费；物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的

　　关于物业费催缴及要求核查服务质量缴及要求核查服务质量的复函

　　[物业公司全称]：

　　贵司于[XXXX年XX月XX日]张贴的《物业费催缴通知单》（编号：XXX）已收悉。现就催缴事宜及贵司提供的物业服务质量相关问题，正式复函如下：

　　一、关于物业费缴纳的前提说明

　　依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费；物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。现因贵司提供的物业服务长期存在未达标情形，已影响业主正常居住使用权益，根据“权利与义务对等”原则，在服务质量未整改达标前，暂无法按全额缴纳当期物业费，望贵司予以理解。

　　二、物业服务未达标具体事项（附证据说明）

　　1. 公共区域维护类：[例：小区3栋电梯频繁故障，自XXXX年XX月起累计报修5次，截至复函日仍未彻底修复，存在安全隐患；小区公共绿化区域杂草丛生，近3个月未进行修剪养护，部分绿植枯萎未更换]；

　　2. 卫生清洁类：[例：单元楼道垃圾桶长期未及时清运，异味扰民；地下车库地面污渍堆积，每周清洁频次不足1次]；

　　3. 安保管理类：[例：小区东门门禁损坏达2个月，外来人员及车辆可随意出入，未采取临时管控措施；夜间安保巡逻频次未达合同约定的每2小时1次，多次发现陌生人员在楼栋逗留]；

　　4. 设施维修类：[例：业主于XXXX年XX月XX日报修的家中公共管道漏水问题，贵司未及时派员检修，导致渗水蔓延至墙面，造成财产损失；小区公共照明设施约20%已损坏，未及时更换维修，影响夜间通行]。

　　以上事项均有相关证据佐证，包括但不限于报修记录截图、现场照片/视频、业主沟通记录等，可随时提供核查。

　　三、我方核心诉求

　　1. 请贵司在收到本复函后7个工作日内，安排专人与我方（联系人：XXX；联系电话：XXX）对接，对上述未达标服务事项进行现场核查确认；

　　2. 核查后3个工作日内，向我方出具书面《服务整改方案》，明确整改事项、整改措施、完成时限及责任人，并在小区公告栏公示，接受全体业主监督；

　　3. 请贵司在整改期限届满后3个工作日内，书面告知我方整改结果，我方将配合现场验收；

　　4. 若贵司未在上述期限内回应或整改未达标的，我方将依据《物业服务合同》约定，保留向住建部门物业监管科室投诉、申请第三方机构评估服务质量，或通过法律途径维护合法权益的权利。

　　四、后续缴费说明

　　若贵司按要求完成服务整改并经我方验收合格，我方将在验收通过后10个工作日内，足额缴纳当期物业费；若整改后仍存在部分服务未达标情形，恳请贵司根据实际服务质量，与我方协商物业费减免或抵扣事宜，达成一致后再行缴纳。

　　感谢贵司对小区物业服务工作的重视与支持，期待与贵司携手共建整洁、安全、舒适的居住环境。

　　此致

　　敬礼！

　　复函人（业主）：[业主姓名]

　　身份证号：[业主身份证号码]

　　房屋地址：[XX小区XX栋XX单元XX室]

　　联系电话：[XXX]

　　XXXX年XX月XX日

　　使用时可根据自家实际遇到的服务问题，替换括号内的示例内容，补充具体时间、次数、证据等细节，让复函更具说服力。建议通过EMS邮寄（保留快递底单）或直接送达物业并要求签收，留存送达凭证。如果需要，我还可以帮你整理“物业服务未达标证据收集清单”，或根据物业回复进一步调整沟通策略~