【野叔研数】

　　在前期分别写了消费贷款和三农贷款之后，在本文中野叔对房地产贷款（包括对公的房地产开发贷款和个人的住房贷款，本文合称“涉房贷款”）长期变化趋势及其主要影响因素进行简要分析和样本分析。

　　附图1

1 涉房贷款整体视角

　　从2007年以来的长期看，大致可以将涉房贷款增速变化分为两个阶段。第一阶段是2007-2021年（人口总量达到峰值之年），涉房贷款年度同比增速均在7.9%以上。第二阶段为2022年及以后，增速均在2.0%以下；其中2023-2025年为负值。

　　据《2025年四季度金融机构贷款投向统计报告》显示，2025年末RMB房地产贷款余额51.95万亿元，同比下降1.6%（历年详情见附图2）；全年减少9636亿元。

　　尽管在与房地产行业一起进入了深度调整和模式转换阶段，涉房贷款余额已经连续三年略微下降，但是仍然保持着巨大的存量规模与相对占比（2025年末在RMB贷款中占比为19.1%）；所以，就像房地产业仍然是支撑国民经济的基础产业一样，涉房贷款仍然也是支撑信贷规模的基础业务，二者未来仍有发展潜力。

　　附图2

2 个人住房贷款视角

　　从长期看，个人住房贷款变化阶段与涉房贷款整体一致，毕竟前者是后者的权重最大的组成部分。2007-2021年其年度增速均在10.0%以上；2022年及以后的数值均在1.5%以下，不过也均在-2.0%以上，表现出相对稳定的韧性。

　　2025年末，个人房贷余额37.01万亿元，同比下降1.8%（历年详情见附图3）；全年减少6768亿元；此类贷款在全部个人贷款中占比约44.4%，规模权重相对更大。2025年12月，新放个人房贷加权平均利率约3.1%，利率水平处于低位运行。

　　附图3

　　对个人房贷增长主要间接影响是人口因素，主要直接影响则是商品房销售情况。2022年及以后年度，商品房销售面积和销售金额均呈现持续负增长趋势。据统计部门权威数据，2025年新建商品销售面积88101万平方米，同比增长-8.7%；新建商品房销售金额83937亿元，同比增长-12.6%（历年详情见附图4），其中商品住宅销售金额73335亿元，同比增长-13.0%。当然，对于短期数据还是要辩证地看。

　　从存量看，据官媒权威文章，2024年末城镇人均住房建筑面积达到41平方米左右，户均住房超过1.1套（剔除了拆除因素），居民住房条件显著改善；同时也存在保障性供给相对不足、住房品质相对不好等问题，不过这恰恰是后期可以增长、可以提升的空间。

　　例如，人均住房使用面积（扣除公摊之后）约35平方米，还是低于一些发达国家水平；再如，一些老旧小区需要改造升级，包括加装电梯、水电改造、无障碍通道等；此外，还有就是房子的折旧更新。

　　从增量看，据统计部门数据，2025年末常住人口城镇化率达到67.89%，比2024年提高0.89个百分点；城镇常住人口为95380万人，比2024年增加1030万人；每年此类增量“新市民”肯定具有住房需求。

　　附图4

3 房地产开发贷视角

　　 房开贷款增长变化趋势与个人房贷略有不同，那就是放缓时间大致比后者提前了一年，反映出房企和银行可能都对开发贷款更为敏感。2007-2020年，房开贷款年度增速均在6.0%以上；2021年及以后数值均在4.0%以下。在后一阶段，对于此类贷款推出了“白名单”机制。

　　2025年末，房地产开发贷款余额13.16万亿元，同比下降3.0%（历年详情见附图5），全年减少3575亿元；此类贷款在企业贷款中占比约7.1%，比上年末下降约0.9个百分点。

　　对房地产开发贷款的主要间接影响是商品房销售情况，主要直接影响是房地产投资因素。自1998年“房改”以来，房地产业固定投资增长大致可以分为三个阶段。第一阶段是1998-2014年，其投资年度同比增速均在10%以上；第二阶段是2015-2021年，年度增速在0%至10%之间；第三阶段是2022年及以后，增速均为负值，其中2025年度房地产开发投资82788亿元，同比增长-17.2%。

　　附图5

4 样本机构房贷视角

　　涉房贷款业务比较典型的银行机构，可能非建行莫属了，毕竟它有这个业务“基因”。从对公房开贷款增长看，除2015-2018年相对低速之外，该行整体表现比较平稳，特别是2021年之后表现出担当作用。从对私个人房贷增长看，其整体表现与行业趋势大体一致，即2021年及之前相对高速增长、之后相对低速增长，其中2023-2024年略微负增长。

　　2025年6月末，该行房地产业贷款余额9274亿元，同比增长1.83%；个人房贷余额61455亿元，同比增长-2.61%（历年详情见附图6），在全部个人房贷中占比16.3%，市场份额依然可观。这两类涉房贷款合计在该行全部贷款中占比为25.77%，已经明显低于40%的监管上限标准。

　　同期，该行房地产行业对公贷款不良率4.74%，比年初下降0.02个百分点，比同期对公贷款平均不良率高3.16个百分点；个人房贷不良率0.76%，比年初上升0.13个百分点，比同期个人贷款平均不良率低0.34个百分点。因此，该行在《2025年半年度报告》中表明，“贷款余额、投放、资产质量保持同业领先，个人住房贷款的优势地位持续巩固”。

　　附图6

野叔的结语

　　当前，房地产业正处于发展阶段变化的重要节点，新旧模式转换需要时间，市场行为逻辑转变也需要时间；因此野叔认为，银行涉房贷款商业模式也要同步进化，并且经历同步考验。未来，房地产业和涉房贷款仍有发展潜力，商业银行对于房贷业务要保持战略定力、提升风控能力。