——连续3个月破2万套。

　　看到这个成交量的时候，恍然间都觉得有些“不真实”。

　　那些“消失”的买房人，仿佛一夜之间又悄悄返场了。

　　截至1月30日

　　上海二手房总成交约21631套

　　同比上升约16.4%，环比下降约2.9%

　　全市小区基价约48370元/㎡

　　同比下降10.4%，环比下降1%

　　01

　　不是小阳春，恰似小阳春

　　上海二手楼市有没有在回暖？

　　如果单纯从量上来说，的确在回暖。

　　特别是在年底这个节骨眼儿，上海二手房竟然保持着强劲的成交势能——

　　春节前3个月连续破2万套。

　　如果不是楼市从业者，你可能对“春节前连续3月破2万套”没有什么感觉。

　　但事实上，11-12-1月份的二手成交量，真的“非同一般”。

　　不信？我们可以拉开10年周期来看。

　　春节前3个月连破2万套，10年内也只有两个年份做到了——

　　2020年是窗口期，压抑需求集中释放，新房&二手成交量均迎来一波上涨，年底成交火爆；

　　2024年大家都知道，9.29新政大招强力刺激，年底楼市回暖。

　　而2025年基本没有强力政策刺激，几乎都是居住需求的自然释放。

　　这就给大家带来了强大的“反差”——

　　原本成交淡季的节前市场，却火出了小阳春的模样。

　　02

　　大量刚需上车，流动性激活

　　这里面究竟发生了啥？

　　千言万语我觉得可以归结为一句话：

　　性价比创造需求。

　　上海当前房价48370元/㎡，相较上月下滑了1%，相较23年年中高点已经下滑28%。

　　当前，已经跌回到2016年11月份水平。

　　这套说辞可能还是在说“以价换量”。

　　但我觉得不能停留在这个维度上来看待当下的二手市场。

　　当价格泡沫一步步被挤除，当房子一步步回归合理价值区间，当政策一步步松绑乃至于激励。

　　买房人这个时候入场，相较3年前已经安全了许多，同时也省下了很多成本。

　　而这期间回调幅度最大的，当属低总价的市区老破小&郊区刚需房。

　　它们最先迎来价格触底，自然也最先迎来量的复苏。

　　所以我们看到当下的二手市场，是刚需在大量地上车。

　　——最新的300万以下成交占比，已攀升到63.3%。

　　我知道你肯定会说：都是刚需最积极，改善仍然很犹豫，没用！

　　但我们也要想一想：

　　3个月内近7万组家庭卖了房，他们会去哪？

　　无非3种结果：

　　而结合近期楼市内外部流出的向好预期和苗头，我觉得相当一部人会成为楼市的“火种”，进而转化成小阳春的聚变能量。

　　见一叶而知秋！

　　上海二手房改善置换链条，有可能重启。

　　而一旦链条被激活，我想大家都知道这意味着什么？

　　意味着我们可能正在经历最后的底部区间。

　　03

　　市场热度还在持续，

　　但挂牌的房子变少了

　　之所以我会做出上述判断，首要的原因就是挂牌市场的变化。

　　头部中介挂牌数据显示：

　　截至2026.1.25当周，头部中介挂牌量约8.2万套，较上月底（8.8万套）下跌了约6.4%。

　　挂牌价格方面，当下挂牌均价约56195元/㎡，较上月底（56157元/㎡）上升了约0.06%。

　　看到没，挂牌量出现拐点是去年5月份之后的事；

　　而挂牌价出现拐点，则在此时此刻。

　　原因也很简单，当下的二手房已开启实质性去库存，低价高性价比房源出清后，余下在挂房源的均价就会顺势抬升。

　　进而倒逼房价企稳。

　　其次，带看市场的变化，也在进一步印证二手市场的复苏。

　　我们就拿12月作对比。

　　2025年12月头部中介带看45万组，带看量较2024年12月虽有所下滑，但套均带看为8.7次，远高于2024年同期（7.9次）。

　　这说明了什么？

　　说明了当下上海二手市场，买家的活跃度更高了。

　　当大部分人还停留在过往的“下跌叙事”里，部分聪明的资金已经在为新的周期而奔走。

　　这就是藏在数据之下的真相。

　　更真实，也预示着短期内的楼市走向。

　　04

　　降无可降，

　　房东正在构筑“心理铁底”

　　我们最后来看下房东信心指数。

　　最新一周的房东信心指数为13.63%，创下近一年内新高。

　　当然，大家千万不要以为房东心态迅速好转了。

　　真实的情况是，调价比例（3.23%）降到了近一年的低点。

　　快过年了，大部分房东都“懒得调价”。

　　我们切入到调价结构就可以发现，近期不调价的房东占比逐步提高，涨价房源数量极少。

　　而降价房源占比，则整体呈现收缩之势。

　　降无可降，正在慢慢构筑房东的“心理铁底”。

　　05

　　结语

　　在我看来，连续三个月站稳2万套，对上海二手市场而言，已不仅是简单的成交量回暖，更是一次预期的筑底与信心的积累。

　　行情不会一夜反转，但市场参与者的心态、库存的去化节奏、价格的博弈空间，都在发生深刻变化。

　　叠加近期房地产政策环境持续优化（如“三道红线”取消），市场的积极因素正在累积。

　　2026年开年的这份成绩单，或许正是上海二手房市场从“以价换量”转向“量稳价筑”的关键转折信号。

　　春天未必立刻到来，但冰层之下，水流已开始涌动。

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