最近不少物业公司被一张发票搞晕了：以前收电费，电力公司开一张13%的增值税专用发票，账很清楚；今年1月开始，电力公司开的票“分家”了——

　　假设电费100元，现在会收到两张票：

　　· 98元 → 电费专票（13%）

　　· 2元 → 政府性基金普票（不征税）

　　这“2元”主要包括三项国家代征的基金：可再生能源发展基金、国家重大水利工程建设基金、小型水库移民后期扶持基金。

　　对物业来说，麻烦来了：

　　以前全额100元都能作为进项税抵扣，现在只有98元能抵，剩下2元没有进项。如果给租户开电费发票还是按100元开13%的专票，等于物业自己“吃进”了那2元的税差。

　　这问题其实早就出现过——看看“水费”就明白了

　　物业转售自来水时，发票早就是“拆开”的：

　　1. 水费 → 3%专票（享受简易计税）

　　2. 污水处理费 → 免征增值税

　　3. 水资源税 → 不征税项目

　　所以自来水问题，和现在的电费问题很像：一张发票里有征稅的、有不征的、有免税的。

　　那物业公司怎么开票给租户？

　　目前来看，物业不能像电力公司那样也开一张“不征税发票”，所以得想别的办法。

　　主流有两个靠谱做法，都是以前水费问题中各地税务局认可过的：

　　在开给租户的电费发票上：

　　· 电费部分正常开13%专票（或普票）

　　· 代收的基金部分金额（比如那2元），在发票“备注栏”写明，例如：“含代收国家基金2元，不征增值税”

　　这样税务处理时，备注栏的金额就不算增值税销售额，物业不用为它交税。

　　这是不少企业选择的办法：

　　· 电费部分：物业正常开发票（专票或普票）

　　· 代收基金部分：不开票，只开一张 “费用分割单”（附上电力公司开给你的那张不征税发票复印件）

　　分割单的好处是——所得税税前扣除是认可的（依据2018年28号公告），缺点是分割单上的金额，租户不能抵扣增值税。

　　如果租户是小规模纳税人，更简单

　　小规模纳税人本身不需要抵扣进项税，所以物业连发票都可以不用开。

　　直接全套用分割单：把电费+基金金额一起开成分割单，附上电力公司发票复印件、物业的收据，就能作为租户的合法税前扣除凭证。

　　总结一下给物业的建议

　　1. 别慌张——这个问题在水费上已经有过探索，有成熟方法可以借鉴。

　　2. 优先考虑“备注栏”或“分割单”这两种方式，目前接受度较高。

　　3. 和租户沟通好，特别是需要抵扣增值税的一般纳税人租户，提前说清楚基金部分无法提供专票。

　　4. 资料齐全：如果开分割单，建议备齐三样：

　　 · 分割单（物业盖章）

　　 · 收据

　　 · 电力公司开具的不征税发票复印件

　　目前国家对于电费代征基金的分票处理，还没有像水费那样出台全国统一的物业开票细则，但在地方明确口径前，参照水费模式操作，是相对稳妥的选择。

　　税政在变，财务人员也得跟着变通。如果你是物业同行，你们公司是怎么处理这个新问题的？欢迎留言交流！