2025年下半年，北京楼市迎来关键转折。12月24日“12·24”新政落地，非京籍购房门槛从5年社保降至2年，叠加首付比例下调等利好，市场情绪明显修复。

　　朝阳区作为五环内核心城区，走势更具复杂性。一方面，改善需求集中释放；另一方面，高端项目与刚需盘表现分化加剧。2025年6月至2026年2月期间，北京朝阳区新房市场供应套数为2078套，成交套数为2119套，成交/供应比为1.02，表明市场处于供需基本平衡略偏紧张状态。

　　市场特点总结如下：

　　价格分化明显：朝阳区内部不同板块价格差异显著，最高与最低差达2.3倍

　　高端项目占比大：均价超过8万元/平方米的项目占据成交主力

　　板块集中度高：朝青、管庄、金盏北、酒仙桥四大板块贡献近70%成交量

　　供需基本平衡：整体市场供需比接近1，市场处于相对健康状态

　　成交套数排行榜 改善盘占据榜单核心

　　从成交套数结构来看成交榜前十全部为改善型产品，背后是需求结构的根本变化。

　　金茂满曜（管庄）：项目相对区域均价偏低，依托板块价值兑现与科技住宅定位，持续吸引改善客群，是典型的“产品力驱动型”高转化项目。

　　中海·萬吉玖序（酒仙桥）：项目去年5月开盘，尽管均价高达11万元/平方米，但依托稀缺区位与品牌力，仍实现了高效率去化。

　　中建璞园+中建璞园park（金盏）：作为最具代表性的顺销型项目，稳居朝阳区新房成交套数排行榜前位。项目通过持续供货、稳定成交，在多个关键月份集中完成网签，成为支撑朝阳区成交规模的“基本盘”。

　　璞樾、紫京宸园（朝青）：朝青双子星位于东四环朝青，是区域内15年来首次供地，距离国贸CBD直线约6公里，距离三里屯直线距离约7公里，望京商圈约8公里，三面被星河湾生态公园、京城森林公园、京城紫岸公园三大公园环抱，总绿地超百万方，是主城罕见的“三园环抱”格局。

　　高端改善穿越周期 政策下的结构性回暖

　　2025年12月24日，“12·24”新政落地，非京籍购房门槛由5年社保降至2年，叠加首付比例下调等多项利好，市场情绪明显修复。但朝阳区作为五环内核心城区，其表现并未简单复制“量价齐升”的逻辑，而是呈现出更为复杂的结构性回暖：改善需求集中释放，高端项目与刚需项目之间的分化进一步拉大。

　　从总价段分布看，700-900万元和1000-1500万元成为两大主力区间，分别成交48套和40套，这两个区间合计占比53%，成为改善型客户的主流选择区间，反映了市场对品质与性价比的平衡考量。

　　北部板块价值兑现是关键因素之一。酒仙桥、望京、东坝依托中关村朝阳园、电子城北区等产业集群，以及地铁3号线、12号线等交通利好，逐步形成高端居住闭环。例如，酒仙桥板块豪宅项目，2025年6月单月即登顶北京新房销冠，主力户型建面165—372平方米，单价仍能稳定在11.7万元/平方米以上。

　　其次，产品力持续进化成为决定性变量。北京宸园引入全屋智能系统，中建璞园提出“无边际社区”概念——这些细节不断抬高改善型产品的竞争门槛，也直接推动成交效率。

　　城市规划红利不均 南北分化明显

　　在改善盘领跑的同时，朝阳区内部的南北分化日益明显。北部板块如酒仙桥、望京，新房单价突破10万元/平方米仍供不应求；而南部十八里店、小红门等区域，则陷入价格博弈，单价降至7.3万元/平方米，去化进展缓慢。

　　这种分化源于城市规划红利分布不均。北部承接高新技术产业与高收入人口，形成稳定改善需求；南部则受限于城市界面与配套兑现节奏，更多依赖刚需与价格刺激。

　　对购房者而言，这意味着选择逻辑正在分裂：改善客群聚焦北部资产保值，而刚需群体则在南部寻找现房与低总价保障。700万元预算，在北部只能购买建面70平方米两居，但在南部却可选择建面100平方米左右的三居现房。

　　2026展望 库存压力下的精准突围

　　截至2026年1月，朝阳区新房库存约140万平方米，去化周期28.1个月，库存压力依然存在。但从成交结构看，结构性机会远未消失。6—8万元/平方米仍是主力价格段，占比45.8%；同时，10万元/平方米以上高端盘占比已达23.5%，印证改善需求的韧性。未来项目若想突围，必须明确自身定位——要么在主流价格带做到极致性价比，要么在高端市场构建不可复制的产品与资源壁垒。

　　朝阳区2026年拟供应12宗住宅用地，分布在北部提升、东部跨越和南部崛起三大板块，多为城市更新项目。这些地块容积率控制在1.3至4.63之间，建筑限高18至100米不等。

　　供应端的多元化、差异化布局将为市场提供更丰富的产品选择。随着政策效应持续释放和优质项目陆续入市，预计朝阳区新房市场将呈现温和复苏态势。改善型需求仍将是市场主力，产品力强、配套成熟的项目将继续获得市场认可，而产品平庸的项目则面临较大去化压力，市场分化格局或将进一步加剧。

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