依据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条、《物业管理条例》第三十五条、《物业服务收费管理办法》第十一条，物业费是小区公共服务的对价，以下9项为法定必含服务，物业缺项、缩水均属违规，业主可依法维权。

　　1. 物业管理人员工资社保及福利费。包含小区经理、客服、保洁、安保、维修师傅的基本工资、津贴、服装费，以及养老、医疗、失业等法定社保和福利费。依据《物业服务收费管理办法》第十一条，该费用为物业费核心构成，不得单独向业主收取。

　　2. 物业共用部位日常运行维护费。覆盖门厅、楼梯间、走廊、外墙、屋面、楼道门窗等业主共有部位，负责日常检修、小修小补，比如楼道灯更换、墙面小面积修补。依据《物业管理条例》第三十四条，共用部位维护属基础服务，不得额外收费。

　　3. 共用设施设备日常运行维护费。包含电梯、供水排水管道、消防设施、监控系统、路灯、健身器材、化粪池等，负责日常巡检、保养、小修，电梯年检费、消防器材更换费均计入其中。依据《物业服务收费管理办法》第十一条，大修、中修、更新改造费用从住宅专项维修资金列支，不得计入物业费。

　　4. 公共区域清洁卫生费。负责小区道路、楼道、电梯、垃圾桶、公共卫生间的日常清扫，生活垃圾日产日清，公共区域定期消毒消杀，楼道玻璃、扶手定期擦拭。依据《湖南省物业管理条例》第三十六条，环境卫生维护为法定服务，不得单独收“保洁费”。

　　5. 公共区域绿化养护费。包含小区草坪、树木、花卉的修剪、浇水、施肥、病虫害防治、补植，确保绿化无大面积枯死、杂草丛生。依据《民法典》第九百四十二条，绿化养护属共有部分管理义务，不得额外收费。

　　6. 公共秩序维护费。安排安保人员24小时值班、巡逻，小区出入口门禁管理，外来人员、车辆登记，制止乱停乱放、违规装修等行为，维护小区基本秩序。依据《物业管理条例》第四十六条，秩序维护为物业核心职责，不得收“安保费”。

　　7. 消防设施设备维护费。负责消防栓、灭火器、烟感报警器、消防通道的日常检查、维护，确保消防设施完好有效，消防通道畅通，定期组织消防演练。依据《消防法》第十八条，物业对小区消防设施负维护责任，不得单独收费。

　　8. 公共能耗分摊费。包含小区公共区域照明、电梯运行、消防设施、监控系统、绿化灌溉等产生的水电费用，按业主专有面积比例分摊，计入物业费成本，不得单独列项收取。依据汉中市、苏州市等地新规，公共能耗费不得额外收取，需纳入物业费统一核算。

　　9. 物业档案管理与投诉处理费。建立小区业主档案、设施设备档案、维修记录档案，妥善保管；设立投诉受理渠道，对业主报修、投诉及时响应，一般问题24小时内处理，复杂问题7日内答复并跟进。依据《民法典》第九百四十三条，物业需定期公示服务信息，投诉处理为法定义务。

　　维权第一步：固定证据。拍摄小区服务瑕疵照片、视频，比如楼道垃圾、电梯故障、绿化枯死、消防设施损坏；保留物业服务合同、缴费凭证、与物业的沟通记录（微信、短信、录音）；要求物业公示物业费收支明细、服务记录，依据《民法典》第九百四十三条，物业不得拒绝。

　　维权第二步：与物业协商。携带证据找物业客服或经理，明确指出缺项服务，要求限期整改，书面提出诉求并让物业签字确认，协商不成可要求减免对应物业费。

　　维权第三步：找业委会协助。小区有业委会的，提交证据给业委会，业委会有权代表业主向物业发书面整改函，监督物业履行义务，依据《物业管理条例》第十五条，业委会需维护业主合法权益。

　　维权第四步：向主管部门投诉。拨打12345政务服务热线，转住建部门（监管服务质量）、市场监督管理局（查处违规收费）；也可登录当地住建局官网、12315平台提交投诉，附证据材料，部门需在规定时限内核查反馈。

　　维权第五步：申请调解或诉讼。协商、投诉无果，可向街道办、社区居委会申请调解；或依据物业服务合同申请仲裁，也可直接向法院起诉，要求物业整改、减免物业费、赔偿损失，司法实践中，物业服务严重不达标，法院可支持物业费减免，最高比例可达50%。

　　物业违规后果：未按约定提供服务，依据《物业管理条例》第三十五条，需承担违约责任；违规收费的，依据《价格法》，市场监管部门可责令退还，并处违法所得5倍以下罚款；服务质量差、拒不整改的，住建部门可降低其信用等级，限制承接新物业项目。

　　业主注意：仅物业未提供法定服务、服务严重不达标时，可拒交或减免对应物业费，无正当理由拒交物业费，物业可起诉要求支付，需区分合法维权与恶意拒交。