湖南永兴银楼本质上是个不咋样的文旅项目，核心不是银，连房地产、商业地产都不是。

　　虽然有银，但不能拆除、不能变卖，这些银根本不可能拿到市面上去换钱，其金融属性就没了。

　　黄金白银之所以值钱，那是因为有金融价值，在流动性危机面前可以拿出来当硬通货。

　　没了金融属性的银，其估值就必然会大大降低，所谓的“银楼”，只有象征意义。

　　那么由于标的物的定位不能改变，即使这个银楼是金楼，其价值也不能也金价衡量，而是应该由该项目核心定位能够产生的价值来衡量。

　　所以其估值基础，就不能用现在已经涨上天的白银价格，只能用其一点点建筑价值，用较低的成本价来估计。

　　更何况这几天的白银价格波动明显，从最高峰的120以上，跌到了80左右，根本无法作为参考。

　　该笔拍卖土地评估价为9181200元、地上建筑物评估价为9426556元、苗木评估价为309566元、银楼白银评估价为12047000元，此外，银楼佛像、雕塑，评估价为406866.67元。

　　以上资产整体评估价为3137余万元，起拍价为25096950元。

　　拍卖规定：

　　买受人竞得本标的物后，须继续维持其“中国白银文化馆（天下银楼）”的文旅景区核心定位，严格恪守既定规划功能与经营方向，不得擅自变更用途，确保该文旅项目持续稳定运营、长效发展。

　　其拍卖信息显示，这是一宗工业用地，土地流通价值不高，那些白银也无法发挥价值，根本就没有用武之地。

　　天下银楼景区地处于中国银都，也就是湖南郴州市永兴县，这里是有色金属之乡。

　　银楼在某种意义上，是永兴银产业的象征，是一个标志性建筑。

　　其作业是推广和展示永兴的银，吸引商家和游客到永兴购买各种银产品。

　　这里的门票，收费为20元，但大部分游客觉得太贵了，因为这楼在旅游上，只有一个打卡的价值，游客们到这里感叹一下，这楼花五万两白银打造，真牛皮。

　　但游客不会再有兴趣付费，其门票收入根本支撑不了这么高的拍卖价格，谁买谁亏。

　　除非这个拍卖者能够有只手遮天的能力，拍卖到手后可以把银楼拆了，但在目前的环境下，这是不可能做到的。

　　郴州有5A级的东江湖，有莽山烙铁头蛇，有高椅岭这种网红景点，有一定的旅游资源。

　　但这些出名的旅游资源，都不在永兴县境内，游客到永兴，主要是去买点银饰产品，而不是去银楼这个景点玩。

　　所以这个文旅项目，本身没有全域旅游资源的支撑，也不是一个有历史有人文的景点。

　　其噱头，仅仅是用了五万两白银的这个银楼，很难吸引游客花20元前往。

　　靠这为数不多的20元门票收入，投入2000多万什么时候才能回本，这是参与拍卖者需要慎重考虑的。