北京1月二手房网签量达到15082套，比去年同期增加超过两成，这个数据有点反常，因为往年春节前通常是淡季，大家忙着准备过年，很少看房，但今年连续三周单周认购突破4000套，连中介都觉得意外。上海情况类似，成交23000套，同比上涨26%，环比仅增1%。深圳和杭州也出现同样趋势，杭州1月卖出近7000套，原本春节前应该冷清，结果没有降温，新房市场反而低迷，北京新房成交量环比下降接近三成，杭州供应量直接减半，新房减少、二手房增多，两边走势完全相反。

　　价格这块更清楚，百城新房均价一万七千多，看着涨了点，其实是成都上海杭州那些五百万以上的改善盘集中开盘拉上去的，普通在卖的新房其实没怎么动，二手房均价一万两千九，环比还跌了0.85%，虽然跌幅比前几个月小了点，但整体还在往下走，有人觉得市场回暖，其实不是买房需求变强，是挂牌的房子变少了，北京挂牌量从十七万套降到十三万套，上海杭州也在降，房子一少，买家挑得少了，议价空间就缩小，有些人怕再等下去买不起，赶紧下手买了。

　　1月突然热闹起来，一个原因是2025年春节来得晚，2月10号才过，很多家长打算赶在孩子开学前换好学区房，就把计划提前到1月，另一个是挂牌量一直在减少，市场慢慢从“可以随便砍价”变成“谈价格变得困难”，还有政策信号特别强：1月1日《求是》杂志发表文章提到要“稳定预期”，之后各地跟进50多项新政策，比如换房退税延期、贷款展期、用专项债收储闲置土地，经纪人信心指数一个月里上涨超过12个百分点，他们一积极起来，带看数量立刻跟着上来。

　　当前购房的主要人群，基本是刚需家庭、改善型买家，以及手中有老房子想换成次新房的人，这些买家大多需要先卖掉旧房才能买新房，所以二手房市场先活跃起来，新房市场随后跟上，1月份的成交里不少是“卖旧”的步骤，按照以往经验，接下来两三个月，这批人会陆续去看新房，可能3月会出现一波小高峰，不过新房市场现在还没完全反应过来，纯改善型买家还在等待，因为他们也得先把老房子处理掉。

　　城市之间的差别很明显，北上杭深这些大城市，政策一出来，老百姓很快就能感受到变化，公积金调整和退税措施都用得上，找房子的热度确实上来了，而三四线城市还是老样子，发点补贴喊几句口号，效果就那么一点，58安居客问了问经纪人，大家对三月份都有期待，尤其是一线城市的，但三四线的人心里没底，预期差距越拉越大。

　　别光看成交量上涨就以为市场好转，全国二手房库存总量依然很高，挂牌数量下降，但绝对数字还是不低，高端新房拉高整体均价，掩盖了很多老破小和远郊次新还在阴跌的事实，现在房东卖房，多数还是以价换量，价格稍微松动一点，快点出手，不是觉得能涨价了，有人挂了半年没卖掉，最后降价20万成交，这种情况一直没停过，市场现在像拧紧的弹簧，政策一碰就反弹一下，但基础还没真正稳住。