最近刷手机老看到有人说房价要“嗖”一下涨上去，说北上广深已经开涨，三四线马上跟风，还有人晒截图讲银行连夜改利率、中介朋友圈全是“最后上车”。我连房贷都没申请过，光看这些就脑仁疼。查了查真数据，发现不是那么回事。

　　2026年1月百城新房价格同比+2.52%，听着像涨了，但中指院自己备注了：2025年1月太低，属于“低基数抬数据”，不是现在突然变热。环比只涨了0.18%，相当于每平米涨不到十块钱。二手房更实在，还在跌，只是跌得慢了点，从-0.35%变成-0.23%，连“止跌”两个字都还不敢写全。

　　政策确实松了，但松得挺克制。郑州、长沙几个城市试了贴息贷款，补贴0.5%，不是网上传的“1%起”，更不是“贷款30年全贴”。北上深核心区限购根本没动，上海内环某楼盘上周开盘，认筹率才63%，连一半都没满。国务院文件写的是“止跌回稳”，不是“拉涨冲顶”，措辞差一个字，方向就差十万八千里。

　　库存压着呢。三四线城市房子卖不动，有些县城库存够卖将近4年，这不是“房荒”，是“房堆”。全国开发投资2025年掉了17.2%，说明开发商自己都不信能马上卖出去，还在砍项目、关工区。有中介朋友说，他年前带看23组，最后只成交1套，还是客户等了半年，就为捡个学区老破小的电梯加装房。

　　人口也在拖后腿。2025年出生人口902万，比2016年少了快一半。我表哥32岁，在杭州互联网公司，去年工资没涨还被优化了，现在租房子都不敢换区，怕租金涨。他说：“不是不想买，是算完月供、物业、维修金，发现剩不下钱养孩子。”身边同龄人聊买房，第一句都是“能贷多少”，不是“想买哪套”。

　　二手房越来越抢手。30个重点城市，二手房成交面积是新房的1.85倍。说明大家不再迷信“买新不买旧”，反而愿意花时间挑一套保养好、有电梯、离地铁近的老房子。我隔壁小区去年加装完电梯，同户型挂牌价涨了不到5%，但挂两天就定了，而马路对面新盘三期，售楼处门口还是贴着“首付15万起”的横幅。

　　有人说这是“触底反弹”，但反弹得有劲才行。现在成交量是比去年年底高一点，20城第5周涨了10.61%，但这个数是春节前刚放开看房、加上政策预期提前透支的结果。同比还是降了12%，说明去年这个时候更冷，不是今年突然热了。

　　收储存量房转保障房这事，新闻里喊得响，实际全国签了不到8万套。8万套是什么概念？够填满一个中等县城的新建小区，但在130亿㎡的广义库存面前，连个水花都算不上。

　　所谓“跳涨”，得是价格连续三个月环比涨超0.5%，还得带动成交量翻倍，目前一个条件都没满足。一线城市核心区有点微涨，但那是靠高收入群体硬撑，不是全民跟涨。其他地方，大部分还在找买家，不是买家抢房子。

　　我二姨在老家县城卖房，挂牌一年半，降价三次，今年初终于卖出去，买家是她以前同事的儿子，刚结婚，爸妈掏空六个钱包才凑够首付。合同签完，买家蹲在楼道口抽了三根烟，说“不是不想换大的，是怕以后连物业费都交不起”。

　　政策给了托底的网，但网不会自动往上提人。市场热不热，不看热搜，看银行放贷速度、看中介带看量、看开发商敢不敢重新拿地。这些都没起来，光喊涨，喊不塌房价，也喊不热钱包。