前不久，新天地内九年一贯制学校地块，锁定卢湾二中心小学+向明初中的消息，引起了大量讨论。有人说翠湖更想要国际学校，有人说一流的公办学区永远有价值。

　　但在这场讨论之外，今年黄浦在学校上的调整远不止这一处：

　　从同济科技中学的强势补强，到蓬莱路二小、曹光彪小学新校区的开工建设，我们似乎能看到——

　　黄浦这一次的调整，不只是教育的设施更新，更是一轮强势资源的调配整合。

　　01

　　走进豪宅包围圈的一梯队

　　黄浦深厚的历史积淀，让这里的基础教育配置始终处于优势地位。

　　总计小学33所，公办31所，其中一梯队小学四所，二梯队小学八所。

　　广泛的公办配置，在黄浦称得上人人都有不错的学校可以上。因此，在研究黄浦学区房之前，我认为或许会呈现一个相对均衡的结果：一梯队有部分溢价，而其他学区房的光环逐渐褪色，更多回归自身房产价值。

　　但结果并非如此。

　　四所一梯队小学中，除了上海市实验小学之外，基本都回归到了板块基价。比如说目前卢湾二中心小学的对口学区，以老旧小区为主的房源结构，在这一轮的调整中，房价已经低于同板块非学区房10%以上。

　　而那个唯一的特例，上海市实验小学，我们穿透到数据的背后，可以看到直接拉高学区房均价的，正是黄浦豪宅代表之一，露香园。

　　我们当然并不能说，是一梯队的学区给露香园带来了这样的溢价。但是以此为引，再来看今年黄浦对公办一梯队小学落位的调整，我们似乎可以看到，黄浦筹谋的那一盘大棋。

　　新天地南侧094-21地块。

　　目前锁定为向明初级中学与卢湾二中心小学。从现场施工进度来看，主体结构已经全部完成，外立面也已经施工50%以上。

　　设计采用传统红砖风格，与现代主义的三角结构支撑和遮光百叶一起，组成了漂亮的学校环境，也与周边的风貌街道完美融合。

　　现场照片，拍摄于2月

　　董家渡18号地块。

　　规划包括幼儿园和九年一贯制学校，其中，蓬莱路二小已经锁定。

　　从现场施工进度来看要更快一些，校舍基本完成，书卷形态的屋面在黄浦滨江豪宅环绕之中，也有自己的特色。

　　现场照片，拍摄于2月

　　曹光彪小学新校址落在余庆里南侧，和现在的学校隔了北京西路。

　　从同大设计公布的方案来看，南侧沿街一圈风貌建筑在新学校中得到了延续，因此现场的拆除从地块北侧开始，南侧还遗留了部分建筑尚未就拆除，整体进度较慢。

　　上：现场照片，拍摄于2月，下：校区效果图，来源同大设计

　　将这三个学校的调整落回地图，我们就能清晰看到一条城市更新迭代的路线。

　　黄浦以豪宅起手，在局部城市环境达成焕新之后，优质的教育资源正作为强势资源，给这些优势板块又一次补强。

　　黄浦滨江董家渡金融区周边，从绿地海铂外滩、天幕1715、到融创外滩壹号院。

　　复兴中路北侧是翠湖系列核心，南侧是中海恒昌、顺昌系列到建国里。

　　甚至曹光彪周边，弘久21街坊地块与新闸路地块也已经踏上轨道。

　　因此，我们讨论黄浦学区的话，故事并非翠湖+公办学区的单一事件，而是应该看到这是黄浦内部新一轮的资源整合，也是黄浦维持自身价值护城河的规划考量。

　　也或许，低总价上车黄浦一梯队学区，现在，真是最后的机会。

　　02

　　2025年

　　一梯队上车门槛500万

　　目前黄浦最热门的学区组合，依然是上外-黄外+大同初，和曹光彪+格致初这样两条路线。

　　尤其是黄外+大同的组合，上有大同中学的支撑，始终是黄浦最强势的学区组合之一。

　　我们也重点看了对应学区的溢价情况。可以看到，相对于同房龄段的小区来说，学区老旧小依然有着比较强势的溢价能力，尤其在老公房上，相对非学区溢价约三分之一。

　　实际居住功能较差的老公房，上车门槛就来到500万。

　　老公房的成交代表，正是大同初隔壁的市民新村。

　　从现场情况来看，市民新村即便经历过修缮也并不深入。沿街一圈小门店半数关门，相对冷清，目光转向楼上，很多玻璃上厚重的灰尘也宣告了无人居住的事实。可能这里的很多房子，都已经在多轮的学区房交易中，变成了只体现在户口上的门牌号。

　　现场照片，拍摄于2月

　　落在具体成交上，从2022年起，市民新村的成交量价可以说稳定走高。

　　成交套数与成交均价始终走高，均价甚至在2025年达到了高峰突破11万/㎡，而套均总价也来到500万以上。

　　市民新村可以是一个典型代表，强悍的学区背景与无法匹配的居住条件，让它几乎只具备了学区的对应价值。而攀升的成交量价，正是黄浦公办学区在当下价值的极好佐证。

　　而如果想要兼顾自住，黄外对口小区的第二位，耀江花园就是这样需求的典型代表，而门槛，就一跃来到1500万左右的总价区间。

　　耀江花园所在的黄浦世博滨江，在2025年也终于迎来了全新规划，定位承载市级展览活动的老世博，或许在不久的将来也将迎来全新的住宅供应。

　　与我们在前面讨论的一致，强势资源的持续整合，是黄浦挖掘出来的更新之路。

　　像市民新村这样的“资源错配”，只怕会越来越少。

　　03

　　同济科技中学核心补强

　　在基础教育之外，同济科技中学落户黄浦，更是近期黄浦教育资源的最核心的补强。

　　如果说前面还是区内资源调配，同济科技中心就可以称为增量。

　　从目前官宣的资料来看，曾经上中副校长压阵，核心师资团队也有大量上中、华二身影。再加上同济、黄浦、上海市三方背书，这所学校从一开始，就盯上了“第五校”的名号。

　　图源同济大学科技中学主页

　　虽然说同济科技中心的各种招生动作已经启动，但经过五爱中学门口，依然还挂着老学校的门牌。去年11月的新闻发布会上，同济大学党委常委、副校长许学军介绍，同济科中办学初期两年将在同济大学授课，并充分衔接大学公共育人资源，探索更加开放、更加融合、更加共享与贯通的育人模式。

　　或许也为曾经这所区重的退休，留出了充分的退场时间。

　　现场照片，拍摄于2月

　　即便这所学校在前几年不可避免要被人掂量成色，但对黄浦来说，曾经没有绝对顶尖高中的遗憾也可以暂时收起。

　　市重占比的进一步上升，自然也会蔓延到黄浦学区房市场。

　　顶豪正在陆续交付，现在可能看起来有些空的黄浦终究不是常态。

　　而未来的黄浦一梯队学区，可能强求的机会，也没有留下。

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