文|子时


　　今天，又是无数购房者希望落空的一天。


NO.1

　　3月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布了最新一期贷款市场报价利率（LPR）。


　　1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%，均与上月相比持平。


　　此次两个期限的LPR已连续5个月维持不变。


　　最近央行多次表示将“择机降准、降息”，看来今天还不是良机。


　　其原因很简单，主要有两个：


　　其一，美联储刚刚发布了最新的利率决议，与市场预期一致，将联邦基金利率目标区间维持在4.25%-4.5%不变。


　　美联储继续“按兵不动”，受其制约，咱们也只能耐心观望。


　　其二，长期跌跌不休的股市最近表现亮眼，比较活跃、坚挺，人民币资产不断升值，没有继续添把柴的紧迫性。


　　德国银行、摩根士丹利等国际投行，都纷纷表示看多中国股市，认为中国股市被低估，潜力巨大。


　　如此以来，万千购房者只能继续等待“良机”出现。


　　关于降准降息，最强有力的表述，要追溯至2024年9月26日的高层会议上，当时明确提出：


　　要降低存款准备金率，实施有力度的降息。


　　“有力度”三个字，真的很有力度，瞬间激发无限期待。


　　随着一系列降准、降息，降低存量房贷利率、首付比例等利好措施的释放，时间来到12月中旬，在中央经济工作会议上，关于降准降息的措辞有了微妙调整：适时降准降息。


　　再后来，央行多次表示将“择机行事”。


　　种种铺垫在前，因此，虽然这次没有等到，但普遍的共识已经形成，即今年肯定继续降准、降息。


　　至于“适时”是什么时候，那得等，得走着瞧。


　　主要的参考对象，就是美联储。美联储降，我们才有降的空间。


　　目前的预期是，“良机”将会出现在5月或者6月。


NO.2

　　此外，在商贷利率调整之前，公积金利率的变动显得更为迫切。


　　目前，5年以上公积金贷款利率为首套2.85%、二套3.325%，而西安商贷利率不分首套、二套，统一为3.2%（即LPR-40BP）。


　　如果是二套房，公积金贷款利率与商贷利率两者之间已经开始形成倒挂。


　　这一现象产生的背景是，在此之前，央行多次放松商贷利率下限直至取消，商业性个人住房贷款利率浮动加点数普遍出现不同程度的下降。


　　尤其是去年经历了LPR先后3次下调之后，很多城市的商贷利率进入2字头，无限逼近公积金贷款利率，甚至低于公积金贷款利率，倒挂现象由此产生。


　　以广州为例，去年四季度多家银行的商贷利率最低低至2.6%，率先创造了商贷利率比公积金利率还低的奇观。


　　当两者利差出现逆转，这就触及到了起初设立公积金的初衷。


　　于是，很多城市开始设限，规定“新发放首套房贷利率被要求不得低于3%”，要求相关银行对商贷利率进行逆向调升。


　　如此逆操作，一度引发很多自媒体惊呼：商贷利率要涨！


　　实际上，只是商贷利率调整的步子有点大，把商贷与公积金贷款的利差给逆转了。


　　因此，商贷再调整前，必须要先解决的问题，就是公积金贷款利率先行下调，给商贷调整留出空间。


NO.3

　　事实上，在这轮房地产行业的大调整期，公积金贷款政策也已经历了数次优化。


　　公积金贷款利率最近一次调整是2024年05月18日，央行宣布调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。


　　5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%；


　　5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别为2.775%和3.325%。


　　此外，今年以来，全国各城也频频在公积金政策上发力，涉及降低首套、二套房公积金贷款首付比例，提高公积金贷款最高额度，优化公积金贷款住房套数认定标准、延长还款期限、优化商转公等方面。


　　比如深圳，在3月16日再度调整公积金政策，包括将家庭最高额度提高至110万元、多孩家庭贷款额度提高至231万元、购买二套首付比例下调至20%等内容。


　　在西安，公积金政策也在不断优化中。


　　2024年12月31日，西安住房公积金管理中心网站发布《关于印发〈西安市住房公积金贷款实施细则〉的通知》，明确：


　　连续足额缴存住房公积金六个月（含）以上”即可申请公积金贷款，公积金贷款额度不超过所购买住房合同总价款的85%，多子女家庭公积金贷款最高额度在现行信贷政策基础上提高至1.2倍。


　　2025年1月22日，公积金政策再次调整：


　　借款人申请个人住房公积金贷款时年龄不超过法定退休年龄（原则上女58岁、男63岁），所申请的贷款期限不超过30年，且贷款到期日不超过借款申请人法定退休时间后5年。


　　而且，西安已与多个城市达成公积金互认互贷，包括宝鸡、咸阳、铜川、杨凌、延安、安康、商洛、运城、临汾、天水、平凉、庆阳、三门峡等周边城市。


　　公积金贷款政策的调整，一方面能进一步为购房者减负，另一方面能吸引观望者入市，激活市场需求，更重要的一点，是会进一步释放提振市场信心的积极信号。


　　在当下语境中，还有更为迫切的一点是，为商贷利率的下调释放一定空间。


　　近期印发的《提振消费专项行动方案》，其中明确提到“适时降低住房公积金贷款利率”“扩大住房公积金使用范围”。


　　信号已放出，但等落地。